Обычно заказчики просят оценить рыночную (в текущем или наилучшем использовании) , ликвидационную,оценочную или остаточные стоимости объектов недвижимости.
Они рассчитываются для разных целей оценки и разными методами оценки.
Методы оценки бывают:
— рыночные (затратный, доходный и сравнительный);
— индексный.
Индексным методом (перемножением стоимости объекта на соответствующий коэффициент(индекс) рассчитывается оценочная стоимость. Таким методом для целей налогообложенияналоговая инспекция массово оценивает стоимость объектов недвижимости. Если налогоплательщик не согласен с такой оценкой, он может заказать у независимого оценщика рыночную стоимость объекта недвижимости, и уплачивать налог на недвижимость в соответствии с независимой оценкой.
Все другие виды стоимости рассчитываются рыночными методами оценки.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке недвижимости за характерный для таких объектов срок экспозиции.
Ликвидационная стоимость рассчитывается как рыночная стоимость, но с поправкой на срочность и вынужденность продажи. Обычно для целей продажи на торгах или с аукциона. Из банков ее обычно просит рассчитать «Белинвестбанк» и «Белагропромбанк».
Остаточная стоимость объекта оценки обычно рассчитывается для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленче¬ских решений и других. Как правило — затратным методом оценки.
Доходный метод оценивает текущую стоимость доходов от владения (сдачи в аренду) и перепродажи объекта недвижимости с учетом. Обычно используется много допущений и предположений , что несколько снижает его достоверность и точность.
Затратный метод базируется на реальном состоянии объекта и земельного участка и учитывает необходимые затраты для строительства аналогичного оцениваемому объекта недвижимости. Без сметы точно определить эти затраты в наших условиях сложно, поэтому точность затратного метода тоже оставляет желать лучшего.
Сравнительный метод состоит в определении рыночной стоимости недвижимости в сравнении с уже проданными или выставленными на продажу объектами. Информацию по таким объектам обобщают, корректируют с учетом инфляции и существующих тенденций на рынке и применяют к оценке стоимости оцениваемого здания или помещения. При наличии достаточного количества аналогов этот метод дает наиболее точную оценку рыночной стоимости.
