На протяжении 2013 года цены на квартиры росли как на дрожжах, по разным оценкам за 9 месяцев 2013 года рост составил 125-140%. Сейчас рост цен остановился. Все думают, а что будет дальше. Думаю, интересно будет посмотреть, что происходило на этом рынке за последнее время.
В 2011 году, в результате произошедшей девальвации, рынок отличался некоторой стабильностью: сделок мало, цены на квартиры особых изменений не претерпевают.
В 1-ом полугодии 2012 года банковская система предлагает довольно высокие ставки по депозитам: по рублевым – 50-60% годовых, по валютным депозитам – 5-8% годовых. Курс белорусского рубля в этот период даже укрепился.
Субъекты, обладающие свободными денежными средствами и с пониманием текущей рыночной ситуации, переключаются на депозиты. Доходность по вкладам довольно высокая, а главное, с учетом стабильности белорусской банковской системы, нет практически никакого риска. На рынке квартир наблюдается очень малое количество сделок, рынок квартир стагнирует. Доходность от вложений в недвижимость однозначно проигрывает быстро получаемой доходности в банковской сфере. На этом фоне наблюдается устойчивая стабильная стоимость аренды квартир.
После того, как прозвучали предложения Президента Республики Беларусь о возможном изъятии сдаваемых в аренду квартир, построенных или приобретенных с привлечением льготных кредитов, предложение квартир в аренду резко сократилось, ставки аренды квартир пошли вверх. Однако на этом фоне цены и количество сделок с квартирами остаются пока стабильными и особых изменений не претерпевают.
По мере роста ставок аренды, растет доходность инвестиций в квартиры и становится сопоставимой с валютными депозитами.
С 4-го квартала 2012 года начинается наблюдаться рост цен и количества сделок как на первичном, так и на вторичном сегменте рынка недвижимости. Этому способствует снижение ставок по депозитам в банковской системе, сокращение поступления валюты в страну, ожидания населения о возможной девальвации. Для многих субъектов становится очевидным, что риски вложений в рублевые депозиты выросли, валютные депозиты непривлекательны, соответственно, на этом фоне доходность вложения в квартиры увеличивается. В это же время заявления отдельных чиновников об адекватных ценах в 2 000 долларов США за 1 кв.м., перенаселенности Минска, отсутствии новых площадок под застройку, предоставлении новых участков только государственным застройщикам и т.д. оптимизма покупателям не добавляли, зато серьезно разогревали рынок недвижимости.
Одновременное снижение ставок по депозитам и кредитам, приводившее к уменьшению привлекательности депозитов, с одной стороны, однако, повышало доступность кредитов, с другой стороны.
В июне 2013 года к довольно серьезным последствиям привело снижение ставки рефинансирования; вкладчики банковской системы бросились снимать депозиты, и остановить их Национальному банку Республики Беларусь удалось только ценой огромных усилий, подняв ставки на межбанковском рынке до заоблачных 60-70% годовых. Соответственно, ставки по кредитам на недвижимость взлетели до 40-50% годовых.
Сегодняшняя ситуация на рынке выглядит примерно следующим образом: с одной стороны, платежеспособный спрос на квартиры сократился, с другой стороны, предложение квартир тоже сокращается. Отложенный за 2009-2011годы спрос практически удовлетворен. Кредиты на покупку недвижимости сейчас практически не предоставляются. Многие их тех, кто хотел, или мог позволить купить квартиру — уже сделали это, и количество чистых покупателей на рынке недвижимости уменьшается.
В ближайшей перспективе, возможная девальвация, если она произойдет, полагаю, не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, а изменение реальных доходов населения, наверняка может вызвать снижение ставок аренды, уменьшение кредитоспособности населения и, соответственно, снижение цен на недвижимость.
В связи с малой численностью чистых покупателей, приостановкой в выдаче кредитов на покупку недвижимости, количество сделок за сентябрь – октябрь 2013 года будет меньше, чем за такой же период прошлых лет. В рамках возможной коррекции цен на рынке недвижимости, дальнейший рост маловероятен.
На представленном графике сравнивается количество проданных квартир в Минске за период с октября 2012 по сентябрь 2013 г. ( за 1 год до текущего месяца) и среднее за период с октября 2009 по сентябрь 2012 г. Наглядно видно, что в сентябре количество сделок, как правило, возрастает. Нынешний 2013 год – исключение. В октябре – возможно дальнейшее снижение количества сделок. При этом за предыдущий календарный год среднемесячное количество сделок превышало среднемесячные значения за 2009-2011 года на 35 -55 %.
Среднее количество сделок по продажам квартир в г. Минске по данным Национального кадастрового агентства.
В нынешней ситуации Национальному банку Республики Беларусь приходится удерживать процентные ставки на нынешнем очень высоком уровне, что практически убивает любую экономическую активность.
Надо отметить, что все эти действия происходят на фоне непрекращающихся разговоров о том, что жилье должно стать доступным, стоимость 1 кв.м. соответствовать средней зарплате и т.д. Получается, что средняя зарплата и стоимость 1 кв.м. растет примерно одинаковыми темпами.
На белорусском рынке недвижимости около половины объектов продается по цене значительно меньше цен предложения по таким квартирам. При оценке недвижимости редко удается подобрать аналог по сделкам с аналогичными квартирами. Наши соседи Россия и Украина, движутся в том направлении, чтобы сделать обязательной независимую оценку при сделках с недвижимостью. Оценка недвижимости при проведении сделок поднимет прозрачность рынка и увеличит налоговые отчисления в бюджет.
Для удобства наших пользователей мы разработали бесплатный сервис онлайн оценки квартир в Минске.
Он доступен по следующему адресу:
Онлайн-оценка: http://con.by/uslugi/ocenka-nedvizhimosti-online/.
Надеемся, что он поможет нашим пользователям ориентироваться в быстроменяющихся ценах на рынке недвижимости и принимать правильные решения.
Данный материал подготовлен специалистами «Центра оценки и недвижимости «Эксперт».
