- Испытывает ли Минск недостаток офисных площадей (быть может, есть проблемы в каком-то сегменте)?
Строительство офисных помещений идет сейчас достаточно активно.
В 2013 году в Минске по данным Colliers International было построено около 100 тыс. кв. метров офисных помещений. Это составило 40% от запланированных ко вводу в эксплуатацию объектов. Всего в 2013 году планировалось сдать 27 бизнес-центров и многофункциональных комплексов общей площадью около 250 тыс. кв. метров. На 2014 год в Минске заявлен ввод в эксплуатацию около 358 тысяч кв. метров офисных площадей. Вероятно, что около половины этих площадей будет сдано в 2015г.
Несмотря на новое строительство в последние годы и выросшее количество предложений продажи и аренды, снижение цен на рынке офисной недвижимости не наблюдается, постоянный плавный рост ставок арендной платы также имеет место. В первую очередь нехватка сказывается на классе «В» . Именно этот класс получит в ближайшее время наибольший прирост площадей. Темпы роста и средних цен, и средней арендной ставки по нему превышают темпы роста по другим классам.
При этом до насыщения рынка офисной недвижимости даже с учетом имеющихся зданий старой постройки нам еще далеко. В отличие от соседней Украины, где ситуацию на рынке офисной недвижимости можно охарактеризовать как кризис перепроизводства. По данным представителя украинской консалтинговой компании UTG, Виталия Бойко наряду с ежегодно сдаваемыми в аренду 100 000 квадратных метров офисов в Киеве застройщики продолжают вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры, суммарная площадь которых превышает потребляемую в разы. В 2012 году в Киеве был построен объект площадью 133 тысячи квадратных метров. Перенасыщение офисными помещениями толкает собственников практиковать нулевые арендные ставки, дабы не допускать простой офисов и нести дополнительные убытки. Вакантность уже функционирующих объектов составляет 16%, по новым проектам этот уровень достигает 50%. От себя добавлю, что заявленная вакантность по минским бизнес-центрам составляет- 3-5%.
- Удовлетворяют ли офисные здания запросы бизнеса (в том числе и зарубежные компании, которые намереваются вести бизнес в Беларуси)?
Говорят, что перечень требований Майкрософта к офисам написан в документе на 100 страниц, где указаны и обязательное наличие сертификации, радиационной безопасности, наличие фальшполов и т.д. В Минске пока нет предложений, соответствующих требованиям компаний уровня Макдональдс, Майкрософт, Кока-Кола и т.д. Строительство по предъявляемым этими компаниями требованиям очень дорого (обустройство фальшполов, расстояние между перекрытиями 4 – 4,2 м, достаточный паркинг, создание регулируемого микроклимата в помещениях и т.д.). Роман Осипов, директор ЗАО «Инвестиционная компания «Юнитер» считает, что тот, кто первый рискнет построить такое здание, имеет возможность собрать в нем всех требовательных арендаторов, которые не в полной мере удовлетворены тем, что у них есть сейчас.
3. Какой способ вложения в офисную недвижимость вы порекомендуете: аренда или долевое строительство? Что выгоднее и привлекательнее?
Это зависит от многих факторов : доходность бизнеса, ставки по кредитам, текущая ситуация на рынке недвижимости, наличие свободных денег у компании и т.д. Это все очень индивидуально. Традиционно у нас все и физические лица и предприятия стремятся иметь недвижимость в собственности. Недвижимость всегда приносит доход, больший чем по депозитам. Доходность минских офисов сейчас составляет 8-12 % . В долгосрочном периоде недвижимость всегда растет в цене. При необходимости под ее залог всегда можно взять кредит. Наличие собственности придает человеку уверенности в себе и в «завтрашнем дне». Но недвижимостью , как, дорогостоящим активом над правильно управлять. И это отнюдь не исчерпывается размещением бесплатных объявлений о сдаче в аренду. Многие рассматривают ее как «подушку безопасности» на будущее.
На Западе аренда распространена гораздо больше. Считается , что нормальный бизнес должен зарабатывать на аренду. Например, при продаже бизнеса, требуют избавиться от непрофильных активов, к которым относят и недвижимость.
Покупать или арендовать – каждый решает для себя сам. Если есть сомнения – лучше обратиться к профессионалам , которые помогут принять правильное взвешенное решение.
- В прошлом году риелторы включили центр Минска в тридцатку самых дорогих офисных кварталов мира. Какие цены сложились на рынке? Адекватны ли они? Как оцениваете перспективы?
По мнению «Твоя столица» самые высокие арендные ставки на офисные площади – в районе улиц Кирова, Толстого, Клары Цеткин, Немиги, Зыбицкой и Янки Купалы. Деловой центр города предлагает офисы различного качества, но тон задают бизнес-центры классов А и В. Ставки арендной платы здесь от 35 до 43 евро за квадратный метр.
Минские офисы – не самые дорогие, но одни из самых доходных. И будут такими пока рынок далек от насыщения. Полагаю, что именно по причине ненасыщенности рынка мы относительно безболезненно прошли кризис 2009г. Поэтому, считаю, минская недвижимость является одним из наиболее привлекательных и ликвидных активов.
Хочу для справки привести ТОП -5 самых дорогих , адекватных сделок с офисными помещениями в Минске за 2013г. Как видим жилые дома уверенно опережают бизнес-центры.
Чтобы помочь нашим клиентам ориентироваться в быстроменяющейся ситуации на рынке недвижимости мы постоянно совершенствуем наш бесплатный сервис онлайн оценки квартир в Минске с учетом текущей ситуации. Он доступен по следующему адресу http://con.by/uslugi/ocenka-nedvizhimosti-online/#of .
