Процентные ставки снижаются, и поводов задуматься о покупке квартиры в кредит становится больше. Кредитов банки предлагают много, и разобраться во всех их особенностях сложно. Попробуем поделиться своим опытом. Не все кредиты, даже с одинаковыми % ставками, одинаково удобны.
1. Начисление %. Есть 2 способа:
1-й – от остатка. Платишь % только за ту сумму, которую должен банку. Удобно, если собираешься вскоре погасить кредит.
2-й – аннуитет, т.е. равными платежами в течение всего срока кредита. Сначала меньше гасишь основной долг, больше %, потом наоборот. Поэтому гасить досрочно невыгодно – большая часть уплаченных банку денег уйдет на %. Плюс этого варианта в том, что поскольку платежи вначале меньше, чем в 1-м случае, то платежеспособность заемщика получается больше, и можно взять большую сумму кредита.
2. Зависит ли сумма %-ов, уплачиваемых за текущий месяц, от даты оплаты.
У разных банков по-разному. Иногда выгодно погасить % и основной долг вначале месяца в меньшем размере, а в следующем – в конце и, соответственно, — в большем – за текущий и за следующий месяцы. Получается своеобразная рассрочка по уплате %. Даты оплаты 22, 25 или 30 числа тоже могут играть роль.
3. Наличие комиссий и штрафов за досрочное погашение.
Все понятно. Где можно оплачивать платежи по кредиту, и до которого времени работают эти пункты оплаты. Важно наличие комиссии за перечисление/снятие денежных средств при выдаче кредита.
4. Расчет платежеспособности заемщика, от чего напрямую зависит размер кредита.
Стандартно размер кредита составляет 25- 35 среднемесячных доходов. Однако, банк, будучи заинтересован в заемщике может пойти на нестандартные условия кредитования. Среднемесячные доходы считаются обычно за 3 или 6 прошедших месяцев. В зависимости от условий конкретного банка в них могут включаться – зарплата по основному месту работы, доход ИП по налоговой декларации, или 10-кратная ставка единого налога, доходы из-за границы, полученные дивиденды, различные пособия, авторские гонорары, доходы поручителей. Чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, и – может быть больше размер кредита.
5. При покупке квартиры в кредит нужно учитывать: срок перечислении денег банком, договор в банк нужен зарегистрированный или можно только нотариально удостоверенный, срок регистрации и предоставления в банк договора залога. Немаловажно и кто договаривается о времени и месте удостоверения и регистрации договора залога – сам заемщик или банк, это опять-таки зависит от банка. Иногда банки вместо договора залога заключают договор перевода правового титула.
6. Обеспечение кредита опять-таки у разных банков может быть разное: другая недвижимость (не та, что приобретается в кредит, автомобиль, денежные средства, в т.ч. депозиты, в т.ч. в валюте (сейчас ставки по депозитам могут быть выше, чем по кредитам), ценные бумаги, поручители). Часто возникает необходимость в замене предмета залога и позиции разных банков при этом различаются.
7. Репутацию заемщика банки проверяют через бюро кредитных историй. Наличие хорошей кредитной истории очень способствует положительному решению о выдаче кредита. Иногда банки могут проверить насколько исправно будущий кредитополучатель оплачивает коммунальные услуги, счета за телефон и т.д. Самый хороший заемщик для банка не тот, который всегда платит вовремя, такие бывают редко, а тот, который периодически забывает что-то оплатить, без лишних нервотрепок платит банку оговоренную пеню и при этом не портит баланс на отчетную дату (успевает закрыть долг до 1-го числа следующего месяца). Таких они носят на руках и готовы многое им простить.
8.% ставки могут быть фиксированные, либо плавающие, обычно привязанные к ставке рефинансирования НБ РБ. Полезно помнить, что банковский кредит – 2-стороння сделка и изменение ее условий оформляется в том же виде, что и сама сделка – в простой письменной форме. Если банк хочет изменить условия кредита, в т.ч. изменить % ставку, то пока заемщик не подпишет дополнительное соглашение, или хотя бы просто не получит соответствующее письменное уведомление от банка, последний ничего с заемщиком поделать не сможет.
9.Оценка недвижимости. Обычно банки требуют независимую оценку передаваемой в залог недвижимости. Иногда они дают перечень уполномоченных оценщиков, иногда предоставляют заемщику самому выбирать себе оценщика. При этом необходимо помнить, что оценка должна полностью соответствовать законодательству, иначе к ней могут быть претензии как у самого банка, так и у нотариуса или регистратора при удостоверении договора залога. Важно, чтобы к отчету были приложены фотографии квартиры, так как некоторые банки отказываются принимать отчеты об оценке без фотографий и актов осмотра. Заемщику приходится несколько раз ходить к оценщикам и даже повторно заказывать оценку, что ведет к дополнительным расходам.
Для получения кредита на квартиру/жилой дом вам потребуется независимая оценка рыночной стоимости квартиры/жилого дома.
Заказать оценку квартиры жилого дома быстро и недорого.
