Кризисы в экономике происходят регулярно. Но каждый последующий кризис чем-то отличается от предыдущего и оставляет после себя некоторые изменения или деформации. Полагаю, что нынешний кризис тоже не будет исключением. В данной статье хочу поделиться своими мыслями о нынешней ситуации и какие, на мой взгляд, изменения она принесет. Цель независимой оценки состоит в том, чтобы обеспечить для всех заинтересованных сторон в сфере недвижимости основу, которую можно использовать при определении стоимости объектов недвижимости.
Рыночная стоимость должна отражать преобладающую неопределенность и коллективное восприятие рынка при применении стандартов оценки, согласно которым покупатели и продавцы должны быть готовы совершить сделку и не испытывать чрезмерного давления.
Что же мы видим на данный момент?
- Временно разрешено проводить оценку без непосредственного осмотра объекта, а в режиме видеоконференции.
- Возникают определенные методологические трудности с применением самого термина «рыночная стоимость».
Согласно стандартам оценки Республики Беларусь, «рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
- стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;
- стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
- объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
- продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;
- на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать объект оценки, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму».
В нестабильной ситуации, когда количество сделок и их прозрачность уменьшаются, понятие «достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов» весьма условно.
Понятие добровольности и добросовестности в условиях возможных неплатежей со стороны контрагентов, давления кредиторов- залогодержателей на должников и пр. также весьма условно.
«Достаточное время для выбора варианта совершения сделки» предполагает некоторую эластичность спроса на объекты недвижимости. А в условиях кризисов, даже значительные скидки в разумных пределах, на объекты не приводят к ускорению продажи. При этом продавец готов предоставлять скидку до 30 и даже 50 процентов от исходной цены.
- Справедливая стоимость
Рыночная стоимость — широко используемый, но не общепринятый термин для описания вероятной цены наличными деньгами на определенную дату. В мире более широко используется понятие «справедливая стоимость». Я не встречал чёткого ответа на вопрос на вопрос «Чем отличается справедливая от рыночной стоимости?» , но в общем виде считается, что Справедливая стоимость максимально стремиться учесть как как особенности и возможные нюансы самого объекта оценки , так и сторон сделки. Например на стоимость объекта оценки может влиять способы расчета по предполагаемой сделке- наличными или ценными бумагами, платежеспособность сторон сделки , какие-то юридические технические и иные особенности самого объекта. Какой в этом практический смысл мне сказать сложно , но не один десяток лет шли судебные баталии и практика в ряде западных стран пришла к понятию Справедливая стоимость. НА практике обычно выражается в приоритете одних методов расчета стоимости над другими . При наличии достаточных данных приоритет отдается в ценах сделок или предложений на аналогичные объекты . Если таких данных недостаточно, в расчётах используются арендные ставки. Но если и с этим туго, тогда используется затратный метод.
- Наиболее эффективное или текущее использование.
Объекты оцениваются в текущем либо наиболее эффективном использовании. В данной ситуации , когда происходят существенные изменения на рынке недвижимости определить какой вид использования объекта наиболее эффективен, бывает достаточно затруднительно. Например, ещё и до коронавируса многие торговые центры старых форматов теряли популярность . В качестве торговых объектов использовать их на мой взгляд было нецелесообразным . Проще было с какими-то минимальными затратами сделать из них офис, благо спрос был большой (такие случаи были). Сейчас с офисами тоже возникают определенные сложности многие компании привыкли работать на удаленке . После разрешения нынешней ситуации значительная часть работников, вероятно, останется работать дома и возможно офисы в таких количествах будут не нужны. Возможно , сократится и сама потребность в былом количестве сотрудников.
Тоже самое относится к гостиничному формату. Существует озабоченность по поводу полного восстановления гостиничного бизнеса, поскольку телеконференции и другие технологические возможности сократят общий объем деловых поездок и после завершения коронакризиса.
- Прогноз развития ситуации в оценке.
Процедура оценки стоимости объекта носят вероятностный характер. Мы прогнозируем дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости .Что будет с процентными и арендными ставками, курсами валют, стоимостью самих объектов, какая скидка на торг может быть, какие оценки рисков. Даже в стабильной, равновесной ситуации оценщики часто используют данные которые я очень очень сложно либо подтвердить эмпирически, либо рассчитать . В первую очередь это относится к доходному методу оценки. Практически это означает, что чем сложнее в управлении объект, тем дешевле он будет стоить.
- Строительство
Ожидается снижение производительности труда в строителстве. Затраты на охрану труда, увеличение количества туалетов и другие меры социального дистанцирования увеличивают затраты на проекты. Пересматривается рыночная целесообразность текущих и планируемых проектов. Некоторые проекты будут переосмыслены с новыми временными рамками. А другие и вовсе могут быть закрыты.
- Ситуация на рынке недвижимости.
Данные за апрель и на начало мая не показывают какого-то существенного падения цен сделок, предложений, арендных ставок как с квартирами так и с коммерческой недвижимостью . На конец мая уже видно снижение цен предложений на квартиры. Полагаю, что рынок квартир просядет меньше , чем коммерческая недвижимость. Основное падение спроса еще впереди. Сейчас , если так можно выразиться – «рынок покупателя, который ждет дна» . Небольшой совет, чтобы нащупать это самое «дно». Когда арендные ставки на интересующие объекты недвижимости начнут расти, это значит, что дно уже пройдено.
