— В начале года власти озвучили свои планы по строительству жилья в Минске: строить меньше, развивать города-спутники. На ваш взгляд, отреагирует ли на эти заявления рынок недвижимости ростом цен на жилье уже в этом году?
— Причины этого заявления в том, что Минск уже перенаселен и чрезмерно большой относительно масштабов всей страны. Минск высасывает людские и финансовые ресурсы со всей страны. Дальнейшее уплотнение чревато социальными последствиями. Снижение количества участков под застройку повлияет в будущем на качество и количество предложения. Плотность населения в Минске одна из самых высоких в Европе.
-Что касается текущей ситуации, сейчас наблюдается небольшое оживление на рынке недвижимости, но чтобы эта тенденция продолжалась и дальше, нужен хороший рост экономики, что с учетом неблагоприятных прогнозов маловероятно. Я лично существенного роста по итогам всего 2014 года не предполагаю.
— Не кажется ли вам, что цены на новые квартиры в Минске достигли своего максимума? Застройщики многих жилых комплексов с прошлого год не могут реализовать квартиры, покупателя не привлекают даже выгодные предложения о рассрочке.
Когда банковские кредиты недоступны и количество сделок с недвижимостью сокращается, застройщики, хочешь не хочешь, будут предлагать рассрочки и устраивать различные акции. На мой взгляд ориентиром на текущий год являются цены на уровне 1150-1200 долларов США за 1 кв.м. м. при долевом строительстве жилья в Минске в спальных районах. Причем новостройки по адекватным ценам реализуются на рынке без проблем.
При этом в декабре количество сделок с квартирами в Минске было меньше своего среднего значения за прошлые годы на 25%, а в ноябре – на 35%. Некоторое улучшение ситуации налицо.
— Объясните, почему складывается парадоксальная ситуация. Новостроек в Минске пруд пруди, а очереди на улучшения жилья не сокращаются?
Количеств желающих «недорого» улучшить свои жилищные условия связано с общим количеством проживающих людей в Минске, и никак не зависит от количества новостроек. К рынку недвижимости это имеет слабое отношение.
— Если соотносить затраты на строительство, учесть географическое положение Минска, доходы населения, сколько должна стоить квартира в Минске?
— Вопрос риторический. Можно делать сколько угодно расчетов, говорить, что 1 кв.м. должен равняться средней зарплате, но пока государству выгодны высокие цены на недвижимость они будут такими.
— Белгазпромбанк недавно возобновил выдачу кредитов на жилье. Но процентная ставка очень высокая – 46 процентов.
Дмитрий, как вы думаете, доживем ли мы до того времени, когда кредиты на строительство жилья станут доступными и тем самым повлияют на рынок?
Зачем так пессимистично, конечно доживем.Полагаю, что в следующем году ставки вернутся на уровень привычных 15-20 % годовых. А нынешние 4 % в месяц – это следствие текущей ситуации в экономике и, мало вменяемых людей смогут выплачивать такие кредиты. И это предложение Белгазпромбанка не окажет существенного влияния но рынок недвижимости.
Однако, ставки по депозитам ощутимо уменьшились в январеи скоро должны снизиться ставки и по кредитам.
— Сегодня по оценкам риелторов, средняя цена квадратного метра в Минске на вторичном рынке около 1770 долларов. На ваш взгляд, это реальная цена?
Это цены предложения, средние «хотелки» продавцов. Цены сделок отличаются в среднем по 10-15%. Наблюдается интересная ситуация: чем дороже квартира, тем большую скидку требует покупатель. Так квартира стоимостью 300 000 Usd была продана за сумму меньше чем 250 000 Usd.
Ситуация с офисами примерно аналогичная. Небольшие помещения площадью до 50 кв.м. по ценам до 2 000 USD за 1 кв.м. продаются , а все ,что больше покупатели брать не спешат, требуя хорошую скидку.
— Ваш совет тем, кто планирует решать жилищный вопрос в 2014 году. Покупать квартиру немедленно или подождать, что цены к концу года упадут?
Не думаю, что цены упадут настолько, чтобы пытаться на этом сыграть. Если вариант покупки жилья устраивает и финансы позволяют – лучше решать жилищный вопрос сразу.
ЧТОБЫ помочь нашим клиентам ориентироваться в быстроменяющейся ситуации на рынке недвижимости мы обновили наш бесплатный сервис онлайн оценки квартир в Минске с учетом текущей ситуации.
Данный материал подготовлен Центром оценки и недвижимости «Эксперт».
