Проведен анализ рынка долевого строительства административных помещений в бизнес-центрах г.Минска за 1-й квартал 2013г.
Чтобы исключить разброс цен в зависимости от площади, сравнивались условия строительства помещений площадью от 70 до 100 квадратных метров.
Данные по различным бизнес-центрам приведены в таблице: скачать по ссылке.
Наиболее важными факторами, определяющими стоимость строительства, являются:
— как обычно самым важным фактором является местоположение. Объекты, расположенные на оживленных магистралях, в границах 2-го транспортного кольца, рядом со станцией метро, с достаточной парковкой будут пользоваться спросом по определению. Впрочем, объектов, полностью соответствующих этим критериям немного.
— классность здания, в котором расположен офис (понятие весьма размытое. Застройщики сами определяют классность своих объектов, исходя из своих взглядов и интересов. Непонятно, как объект класса А может находиться возле или за МКАД. Что характерно, ни один Застройщик не признался, что его объект будет класса С или ниже);
— площадь помещения (стоимость помещений площадью до 100 кв.м. и свыше 200 кв.м. отличаются в среднем на 5-15%. При этом помещения площадью до 50 кв.м. практически не предлагаются к продаже);
— сроки ввода в эксплуатацию и условия оплаты. Обычно уплачивается первоначальный платеж в размере 30-50% всей суммы, затем следует серия равновеликих платежей, выплачиваемых вплоть до срока введения объекта в эксплуатацию. Некоторые Застройщики рассчитывают разницу между 100% и частичной оплатой, исходя из % — ставки от 12 до 40% годовых. Приближение сроков сдачи объекта в эксплуатацию сказывается на цене в виде пропорционального увеличения, вплоть до 100 долларов с 1 м2.;
— качество отделки. Отделка «под ключ» оценивается примерно в 200-250 долларов США за 1 кв.м.;
— наличие парковки. Парковочные места на открытых стоянках при их наличии распределяются пропорционально купленным площадям, в среднем, 1 машиноместо выделяется планово на 40 м2, некоторые строящиеся бизнес-центры предоставляют возможность выкупа машиномест, цена составляет от 5000 до 20000 долларов США.
Средняя стоимость квадратного метра в БЦ класса «В» составляет около 1800 долларов США. Условия рассрочки платежей за офисное помещение устанавливают разницу в цене квадратного метра в диапазоне 30-50 долларов США.
Что касается бизнес-центров, позиционирующих себя как класс «А», то здесь цена колеблется в пределах 2800 долларов.
Большинство из исследуемых объектов распродано в среднем за полгода до сроков сдачи объектов в эксплуатацию, что свидетельствует о высоком платежеспособном спросе на современные офисные помещения.
По мнению большинства Застройщиков, цены долевого строительства в течение 2013г. вырастут на 15-20 %.
Стоимость офисных помещений на этапе строительства учитывается при оценке недвижимости и является одним из определяющих факторов при определении стоимости 1 кв.м. офисных помещения при их продаже. Иногда оценка недвижимости определяется как цена приобретения объекта недвижимости плюс премия за риск и плата за пользование денежными ресурсами.
