ТОП-5 самых дорогих офисов в Минске, проданных в 2012 году
Офисная недвижимость – один из самых распространенных сегментов коммерческой недвижимости. Практически каждый субъект хозяйствования сталкивается с ним в своей деятельности при аренде, либо при покупке-продаже.
Как правило, цены предложений и сделок значительно разнятся, поскольку продавец пытается получить более высокую прибыль, а покупатель, в свою очередь, стремится заключить сделку по цене, ниже заявленной. Цены сделок на помещения с практически одинаковыми характеристиками могут отличаться в несколько раз.
Количество сделок с офисами подвержено сезонности: больше всего их приходится на декабрь, что наглядно продемонстрировано на рис. 1.
Рисунок 1
Недвижимость часто приобретают с целью взноса в уставный фонд организации, который можно сразу переоценить на 1 января следующего года, в зависимости от текущих потребностей, либо для принятия к зачету уплаченного НДС .
По информации Центра оценки и недвижимости «Эксперт» в декабре 2012 года сделок было относительно немного – 48, в два с лишним раза меньше, чем в декабре 2011-го – 103 сделки. Всего за 2011 год зарегистрировано 479 сделок, а за 2012 – 460. Активность рынка за прошедший 2012 год практически не изменилась, что свидетельствует о стабильном спросе на офисные помещения.
Давайте посмотрим, от чего зависит цена офиса. В данной статье не будем пользоваться традиционной классификацией (A, B, C, D ). Четкой устоявшейся системы у нас пока нет, и каждый присваивает нужный класс своему объекту самостоятельно.
Обычно офисы располагаются в административных зданиях (бизнес-центрах) или в жилых домах ( на 1-м или цокольном этажах, которые менее востребованы в качестве жилья).
Западные оценщики недвижимости уверяют, что на стоимость недвижимости влияют 3 вещи: location, location и еще раз location. Мы насчитали их чуть больше.
Как обычно, самый главный фактор – местоположение. Цены на офисы, находящиеся в пределах 1-го транспортного кольца, более высокие, чем за его пределами. За пределами 1-го транспортного кольца, традиционно, самые дорогие офисы расположены в Советском районе.
Далее по значимости, по-нашему мнению, идут архитектурно-планировочные и инженерные решения. Это запоминающийся внешний облик здания, просторность холла и вестибюля, ширина коридоров, качество отделки. Необходимо наличие достаточного количества телефонных номеров, системы кондиционирования, качественной электроразводки.
Высокая транспортная доступность и близость к потенциальным клиентам подразумевает нахождение помещения непосредственно у станции метро, крупного перекрестка или оживленной автомагистрали. Это снижает издержки ведения бизнеса, упрощает привлечение клиентов и, как следствие, увеличивает ценность и стоимость такого помещения. Впрочем, бизнес-центров полностью соответствующих этому параметру у нас немного. К таковым можно отнести — «Александров Пассаж», пр. Независимости 117; Rubin Plaza, пр. Дзержинского 5; Silver Tower , 1-й загородный пер., 20; БЦ «Европа» и БЦ «Зебра», и некоторые другие.
Вместительная парковка рядом с бизнес-центрами сегодня – редкое явление. Платить за парковку и ходить более, чем на 100 метров, у нас не любят. Рядом с бизнес-центрами часто стоят полупустые убыточные паркинги, во дворах близлежащих дворов не повернуться, но оставлять автомобиль в паркинге или чуть-чуть подальше посетители все равно упорно не желают. Впрочем, и архитекторы любят поставить клумбы или сделать узенькие дорожки там, где, очевидно, машины негде будет поставить. Тем не менее, по мнению приезжих москвичей, у БЦ «Парус» по ул.Мележа, 1 нет проблем с парковкой. Для них парковка в пределах 15-20 минут ходьбы от офиса – это практически рядом.
По мнению «Центра оценки и недвижимости «Эксперт», среди минских бизнес-центров наиболее удобная парковка в БЦ «Инфо» ул. Пономаренко — 35. Далее идут : 2.ТЦ «Европа» и БЦ «Зебра» , ул. Сурганова – 57/А и 61; 3. ул. Некрасова — 114, БЦ «Капитал»; 4. Логойский тракт – 22, БЦ «Парк-Плаза»; 5. пр-т Независимости — 117а, ТЦ «Александров Пассаж».
Наличие отдельного входа и витринных окон, обращенных по направлению к улице или проезжей части, могут повышать стоимость помещения на 30-50%, по сравнению с такими же помещениями без отдельного входа и витринных окон. Более значим этот фактор для офисов в жилых домах.
Предоставляем информацию о пяти самых дорогих административных помещениях, проданных в г. Минске в 2012 году по данным Единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).
1. 3 278 USD/кв.м., Бизнес-центр «СААКО», г. Минск, ул. Клары Цеткин, д.51.
2. 3 212 USD/кв.м., «Александров Пассаж», г. Минск, пр-т Независимости, д. 117А.
3. 2 932 USD/кв.м., Здание многоквартирного жилого дома, г. Минск, ул. Мельникайте, д.16.
4. 2 633 USD/кв.м., ТЦ «Московско-Венский», г. Минск, пр-т Независимости, 58.
5. 2 629 USD/кв.м., Здание многоквартирного жилого дома адресу г. Минск, ул. Чкалова, 20.
Как видим, жилые дома вполне уверенно конкурируют с бизнес-центрами в данной категории. Это можно объяснить тем, что в административных помещениях в жилых домах в проходных местах обычно размещаются предприятия сферы услуг, ставки аренды и цены продажи которых соответственно выше, чем в среднем.
Цены сделок, указанные в ЕГРНИ далеко не всегда адекватно отражают рыночную стоимость недвижимости, но, тем не менее, используются в оценке недвижимости для определения текущих тенденций. Сделки, вошедшие в данный ТОП-5, по-нашему мнению, соответствуют текущей рыночной ситуации. Раньше, 2-3 года назад, при определении цены на недвижимость в качестве некого эталона выступал БЦ «Немига-Сити», расположенный по адресу ул.Немига, 40, который оценивался на уровне 2 500 – 3000 долл.за 1 кв.м. Сейчас он несколько утратил это значение, но все равно остается одним из самых знаковых и престижных минских бизнес-центров. В 2012 г. зарегистрирована сделка по продаже офиса в БЦ «Немига-Сити» по 2 244 USD/кв.м.
Мы следим за развитием ситуации на рынке недвижимости.
«Центр оценки и недвижимости»Эксперт» — оценка недвижимости быстро, надежно и удобно.
